富山第一銀行の基本はここから
Aタイプは最長15年間も返済期間を延長することが可能。
公庫の「新特例」という変更方法を使うことにより、5年返済の人でもさらに期間を延ばすことができる。
返済額を減額するために期間を延ばすという方法を採るのだがもちろんトータルで支払う利息は増える元本が減るスピードは格段に落ちる。
延滞を防ぐための手段ではあるがただでさえ長期間にわたるローンの返済期間をさらに延長することはできれば勧めない。
いったんラクな道を歩んでしまうとなかなか元には戻れないものではないだろうか。
どうしても返済が苦しいのであればタイプの「一定期間の返済額を減額」のほうが,自動的に返済額が元に戻るのでいいと思う。
ただこの返済方法は「中ゆとり」といって減額期間中は全体の返済期間を原則15年とみなして計算する。
これだとその間の返済は、ほとんどが利息に充当される可能性が高い。
窓口の担当者にもよるだろうが「一定期間の返済額」を原則通りの17年でしか計算してもらえないのであればやや危険。
相談窓口で提示された金額より少しでも多く返せるようその金額をいって再計算してもらおう。
そうすることにより負担の先送りを少しだけではあるが媛和することができる。
返済が苦しくなりそうになったらとにかく自分だけで悩まずに金融機関や専門家に相談して対応策を考えることが大切だ。
不動産の「常識」が変わった 過去、不動産は確実に値上がりするというのは「常識」で、あと年功序列で給料が確実に上がるというのも「ごく当たり前」のことだった。
インフレ時代に住宅ローンを組んだ餌代以上の世代は契約当初こそローンの負担を重く感じても収入の伸びに応じて年々返済が軽くなった。
不動産価格の上昇があったため値上がり益を次の頭金に当て、マンションから1戸建てへの買い替えも実現できたのである。
今は不動産価格の上昇も確実な昇給も望めない時代である。
経済や社会の状況が変わったのだから、マイホーム取得プランも過去のものと同じであってはいけない。
「過去の常識」に基づいて資金計画を立て、ローン破綻に陥っている人も多い。
世の中の景気や会社の経営状態によって家計が振り回されずに済む「デフレに負けない住宅資金計画」の立て方を考えてみよう。
頭金は少なくとも物件価格に対して2割を用意したい。
最近は「頭金5%で0K」といった物件の広告をより見るが17%ものローンを組んではいけない(頭金100万円で0Kなんていう広告は論外である)。
新築マンションなどは本来の土地と建物の価格に開発業者の租利益や販売コストが2割程度乗って販売価格となっている。
つまり新築マンションの時価は購入したとたんに2割ダウンになるのだ。
販売価格に対して15〜25%のローンを組むと購入直後に借金の額がマンションの時価を上回るいわゆる「逆ザヤ」の状態になる。
マイホームをすぐに売ることを前擬に購入する人はいないだろうが実際には転勤「過去の常識」や収入減などの理由で手放さなくてはならないケースだってある。
物件の時価よりもローン残高のほうが多いと原則としてその差額分現金を用意しなくては売ることができないのである。
物件の時価は購入直後にいっきに2割程度ダウン。
建物は古くなるほど価値が下がるのが原則なのでその後も下がっていく。
マンションは物件価格のうち建物の占める割合が高いため買った時より値上がりするのはよっぽどの人気物件か土地バブルが発生したときである。
住宅ローンの相談を受けると「景気が悪いから買った時より1700万円も下がってしまったのです」という相談者の声を聞くのが新築物件の時価は大きく下がるのが普通と考えたほうがいい。
頭金が少ないと家計に悪影響金10%」では購入直後から逆ザヤの状態。
物件時価とローン残高が当初ほぼ同じ金額で推移していく。
金利や返済期間などローンの契約条件や物件の相場により「時価」と「ローン残高」の関係はそれぞれ異なる。
そのためにグラフはあくまでもイメージとして見てもらいたい。
頭金が少ないほど家計のバランスシートに悪影響を与えることは間違いないだろう。
「少なく借りる」には頭金を増やすか物件価格を下げるしかない。
手持ちの資金では頭金の割合が少ないという場合は思い切って購入時期を延ばす勇気も必要だ。
親の資金援助が見込める場合は、贈与の特例などを利用するのもひとつの方法である。
比較的築年数の浅い中古物件も視野に入れてみてはどうだろうか。
仲介手数料がかかるが新築物件のように開発業者の「粗利益」が上乗せされず「時価」で売買されるため価格が割安である。
マンションなら管理や修繕計画の状態もチェックできるというメリットもある。
年間の住居費を試算すること。
「ローンの返済額を計らい持ち家のほうがいい」といって購入に踏算しただけで購入してはいけない」と切る人がいるが危険。
金額では大規模な修繕工事の際に積立金不足となる可能性が高い。
販売業者がより売りやすくするために当初の修繕積立金の金額を抑えることが多いのである。
将来的に上がることを前提に月額1万円程度みておいたほうが安心だ。
購入を検討する場合は「修繕積立金が上がることはあるか」「上がるならいつごろか」を契約前に業者に質問してみることをお勧めする。
こちらから質問しない限り教えてくれることはないが質問すれば答えるはずだ。
ちなみに私が見学に行ったモデルルームでは「3年後に値上げ」という。
また町内会費のケーブルテレビの利用料がかかる物件もある。
そのほか草を持っていれば駐車場代は、少ないが少額でもちりも積もれば山となり、月額ではあるが自転車の駐輪場代を取ると額数千円になることも国定金利型たとえば住宅金融公庫のケースでは保険料は借入残高に対して、残高が減るに従って保険料も少なくなる仕組みになっている。
銀行など民間融資は団信保険料を金利に含めて別途保険料を取らないところが多い。
マンションの場合はローンの返済額以外に年間朝方〜知万円程度みておく必要がある 。
1戸建ての場合は返済額プラス固定資産税と団信保険料の合計が年間の住居費となる。
「変動金利型と短期国定金利型で多額のローンを組んではいけない」ということだ。
住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「長期固定金利型」へ「変動金利型」へ「固定金利選択型」の3種類がある。
返済期間を通じてあらかじめ金利が決まっているタイプ。
返済額も全期間において事前にわかるため返済計画が立てやすい。
このタイプの代表的なものには「住宅金融公庫ローン」がある。
公庫ローンの場合当初10年間と11年目以降は適用金利が異なる「段階金利制」で10年が過ぎて適用金利が変わると毎回の返済額も変わる仕組みとなっている。
変動金利型 銀行など主に民間の住宅ローンが扱っており、年に2回へ金利の見直しが行われる。
見直しごとにその時の金利がローンに反映されるが返済額は5年間変わらないというルールをもつ。
このため金利が上がっても(下がっても)実感しにくいというデメリットがある。
固定期間はほとんどの場合銀行などによっては15年や20年を扱っているところもある。
選択した固定期間が終了した後の金利と返済額は固定期間が明けた時点の金利水準によって決まる仕組み。
現在は固定期間が短いほど適用金利が低く設定されている。
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